定期借家のメリットとデメリット。定期借家って何?

定期借家とは、平成12年3月1日から施行されている借家契約の方式のことです。 従来の借家契約を普通借家と呼びますが、定期借家契約には契約の自動更新が認められていないことが大きな違いとなります。 本件では借家人からみた定期借家のメリットデメリットについてご紹介します。

1.家賃が割安であるケースが多いこと

定期借家では貸主都合により契約期間が設定されることから、一般的に貸主有利の契約形態であると言われています。 したがって長期的に居住を続けようと考える人は必然的に定期借家の案件を借りることを敬遠することとなります。 このため定期借家の案件は借手となる人の範囲を狭めてしまうため、普通借家の賃料と比較して割安な賃料設定となっているケースが多くなっています。 このことから、借主が希望する借家期間と提示された定期借家の期間がマッチするのであれば、大変お得に建物を借りることができます。 家賃だけでなく礼金や敷金などの一時金も不要であったりするケースもあり、金銭的なメリットのあることが多くみられます。 なお、借家期間の満了時において貸主と借主の双方が合意をすれば再契約をすることが可能です。 定期借家契約とはなっているものの、実際は再契約することが可能なケースも多くあることから、事前にしっかりと確認しておくことが必要です。

2.住人によるトラブルのリスクが少なくなること

基本的に貸主にとって、収益物件では長く居住してもらって稼働率が高いほうが良いのですが、あえて定期借家の制度を利用しているケースがあります。 普通借家契約である場合には、貸主から契約の解除をすることは実際には難しいケースが多いためで、不特定多数の人が出入りする物件などで、近隣トラブルなどを引き起こすような入居者であった場合に定期借家契約に基づく借家期間の満了によって退去してもらうことが可能となるからです。 これにより問題のある居住者が残り、長く居住するリスクは少なくなり、新たに賃借する人は不要なトラブルを負う可能性が低くなるというメリットがあります。

3.契約期間が決められている

やはり定期借家の一番のデメリットは契約期間が決められていることです。 定期借家では自動更新が認められないこともデメリットですが、定められた期限の満了前に借主の都合により解約を行う場合には、建物の用途、規模などによっては違約金が発生するケースもあるので注意が必要です。 賃貸することを前提としている収益物件では比較的柔軟に再契約や条件変更などに対応してくれることも多いようですが、個人が所有する分譲マンションや戸建住宅などで、一時的に不在にする間だけ賃貸しているような物件の場合には、貸主の都合が最も優先されることとなります。 貸主が再契約に応じない限り借主は退去せざるを得ません。 また、契約期間の残期間が短くなっている場合には、設備等の修理、更新を貸主にお願いしにくかったり、例えお願いしても対応が悪かったりするケースもあります。

4.手続きが煩雑である

普通借家の契約が書面でも口頭でも成立するのに対して、定期借家契約は公正証書等の書面による契約に限られています。 また、契約書とは別に契約期間の満了によって賃貸借契約が終了することを書面交付のうえ説明が必要となります。 自動更新は認められないため、期間満了後に居住を続ける場合には、再契約等の手続きを改めて行う必要が出てきます。 再契約をお願いする場合であっても、すでに次の入居者が決まっていたりする場合には交渉が困難になりますので、期間満了の相当前から準備を進める必要が生じます。 普通借家契約であれば不要なことも多いことから、借家人の負担が結果として多くなりデメリットということになります。

5.更新時の家賃交渉が難しい

再契約で交渉を進める場合、貸主が再契約を認めなければ借主は退去するしかないために、どうしても貸主の立場のほうが強くなってしまいます。 また、再契約に貸主が合意をしたとしても家賃交渉を改めて行う必要があります。 この再契約に当たり、借主の立場が弱くなることをいいことに貸主から一方的に家賃の上昇を持ちかけるということがありますので注意が必要です。

定期借家のメリットとデメリットを知ろう

定期借家のメリットとデメリットをご紹介しました。 その性質上、貸主に有利な契約であるといえます。 しかし、全てが貸主にメリットがあるという訳でもありません。 定期借家の案件が検討対象の中にあった場合には、その内容によっては定期借家であることのメリットを享受することが可能となりますので、事前に十分な調査をされてから判断をされることをオススメします。

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